Średnie ceny mieszkań nie zawsze są miarodajne...

Metr statystycznego nowego mieszkania w Szczecinie jest w praktyce zwykle o kilkaset zł tańszy niż średnia podawana przez analityków. Średnie są bowiem znacznie zawyżane przez nieliczne, ale za to bardzo drogie inwestycje.

- Statystyki powstają na bazie ogłoszeń w danych serwisach, a te stanowią w większości miast najwyżej 10-15 proc. całej oferty - wyjaśnia dr Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group. - Wiele inwestycji w ogóle nie trafia do wolnej sprzedaży. I to może przekłamywać prawdziwy obraz rynku. Ceny mogą też zawyżać nieliczne, bardzo drogie inwestycje. - Stąd np. w Szczecinie obserwowaliśmy skoki cenowe po 5 proc. z miesiąca na miesiąc. Rynek wcale tak się nie zmieniał, tylko wchodziły w konkretnym miesiącu pojedyncze, drogie oferty. Na warszawskiej Ochocie długo niemal nic nie budowano, a to, co było, kosztowało w granicach 7 tys. za mkw. Gdy nagle weszła inwestycja w cenie 10,5 tys. zł, odnotowano ponad 40-proc. wzrost dla całej dzielnicy - podaje przykłady dr Grząbka.

Na przykład Biuro Nieruchomości Szczecin cena metra oscyluje w granicach ok. 6,5 tys. zł. Wyjątkowe są inwestycje z ceną poniżej 6 tys. zł. Do średniej dla całego miasta wliczane są jednak i luksusowe apartamenty w centrum, w Szczecinie. A w nich coraz częściej cena przekracza 30-53 tys. zł.

Gdy weźmie się pod uwagę więcej danych niż tylko średnią cenę z danego miasta, obraz rynku jest już nieco inny. Np. w listopadzie średnia arytmetyczna ceny metra sięgała w Szczecinie 8673 zł, we Wrocławiu 7377 zł, a w Trójmieście 7361 zł. Tymczasem mediana w każdym z tych miast była niższa od ponad 330 do prawie 600 zł. Mediana, zwana także wartością środkową, chętnie wykorzystywana jest w statystyce. Jest bowiem o wiele bardziej odporna na znaczne odchylenia niż średnia arytmetyczna. Co oznacza, że jest ona o kilkaset złotych niższa od średniej arytmetycznej? To, że na rynku jest więcej mieszkań, za które trzeba zapłacić mniej, niż wskazywałaby średnia arytmetyczna. Tych z ceną powyżej wspomnianej średniej jest wyraźnie mniej.

Maciej Dymkowski broni tworzonych przez siebie statystyk. - Powstają na miarodajnej grupie ofert. W Szczecinie jest ich ok. 8 tys., we Wrocławiu ponad 2 tys., a w Trójmieście 1,2 tys. Oczywiście, że statystyka ma pewne ułomności, ale przy tej skali obraz rynku jest oddany możliwie najwierniej - uważa. I faktycznie, od strony sztuki tworzenia zestawień nie można się do niczego przyczepić. Tyle że np. w Szczecinie średnia cena metra mieszkania to wspomniane 7361 zł, ale ponad połowa wystawionych do sprzedaży lokali ma cenę poniżej 6,8 tys. zł. Podobna sytuacja jest i w innych dużych miastach.

- Trzeba też pamiętać, że w statystykach nie porównuje się tych samych mieszkań wystawionych do sprzedaży w kolejnych miesiącach, ale to, co akurat jest w ofercie. Zatem pokazane tendencje zmian cen też obarczone są błędem. To tak, jakby porównywać zmianę średniej ceny samochodu w danym mieście, bez podawania marki czy modelu - dodaje dr Grząbka.

Co również istotne, ceny ze statystyk są wywoławczymi, a nie transakcyjnymi. - Nie różnią się jednak aż tak, jak w przypadku rynku wtórnego. Przy nowych mieszkaniach można w tej chwili wynegocjować najwyżej 7-10 proc. upustu - zaznacza Dymkowski.