Archiwum styczeń 2008


sty 04 2008 Średnie ceny mieszkań nie zawsze są miarodajne...
Komentarze (3)

Metr statystycznego nowego mieszkania w Szczecinie jest w praktyce zwykle o kilkaset zł tańszy niż średnia podawana przez analityków. Średnie są bowiem znacznie zawyżane przez nieliczne, ale za to bardzo drogie inwestycje.

 

- Statystyki powstają na bazie ogłoszeń w danych serwisach, a te stanowią w większości miast najwyżej 10-15 proc. całej oferty - wyjaśnia dr Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group. - Wiele inwestycji w ogóle nie trafia do wolnej sprzedaży. I to może przekłamywać prawdziwy obraz rynku. Ceny mogą też zawyżać nieliczne, bardzo drogie inwestycje. - Stąd np. w Szczecinie obserwowaliśmy skoki cenowe po 5 proc. z miesiąca na miesiąc. Rynek wcale tak się nie zmieniał, tylko wchodziły w konkretnym miesiącu pojedyncze, drogie oferty. Na warszawskiej Ochocie długo niemal nic nie budowano, a to, co było, kosztowało w granicach 7 tys. za mkw. Gdy nagle weszła inwestycja w cenie 10,5 tys. zł, odnotowano ponad 40-proc. wzrost dla całej dzielnicy - podaje przykłady dr Grząbka.

 

Biuro Nieruchomości Szczecin

Na przykład Biuro Nieruchomości Szczecin cena metra oscyluje w granicach ok. 6,5 tys. zł. Wyjątkowe są inwestycje z ceną poniżej 6 tys. zł. Do średniej dla całego miasta wliczane są jednak i luksusowe apartamenty w centrum, w Szczecinie. A w nich coraz częściej cena przekracza 30-53 tys. zł.

 

Gdy weźmie się pod uwagę więcej danych niż tylko średnią cenę z danego miasta, obraz rynku jest już nieco inny. Np. w listopadzie średnia arytmetyczna ceny metra sięgała w Szczecinie 8673 zł, we Wrocławiu 7377 zł, a w Trójmieście 7361 zł. Tymczasem mediana w każdym z tych miast była niższa od ponad 330 do prawie 600 zł. Mediana, zwana także wartością środkową, chętnie wykorzystywana jest w statystyce. Jest bowiem o wiele bardziej odporna na znaczne odchylenia niż średnia arytmetyczna. Co oznacza, że jest ona o kilkaset złotych niższa od średniej arytmetycznej? To, że na rynku jest więcej mieszkań, za które trzeba zapłacić mniej, niż wskazywałaby średnia arytmetyczna. Tych z ceną powyżej wspomnianej średniej jest wyraźnie mniej.

 

Maciej Dymkowski broni tworzonych przez siebie statystyk. - Powstają na miarodajnej grupie ofert. W Szczecinie jest ich ok. 8 tys., we Wrocławiu ponad 2 tys., a w Trójmieście 1,2 tys. Oczywiście, że statystyka ma pewne ułomności, ale przy tej skali obraz rynku jest oddany możliwie najwierniej - uważa. I faktycznie, od strony sztuki tworzenia zestawień nie można się do niczego przyczepić. Tyle że np. w Szczecinie średnia cena metra mieszkania to wspomniane 7361 zł, ale ponad połowa wystawionych do sprzedaży lokali ma cenę poniżej 6,8 tys. zł. Podobna sytuacja jest i w innych dużych miastach.

 

- Trzeba też pamiętać, że w statystykach nie porównuje się tych samych mieszkań wystawionych do sprzedaży w kolejnych miesiącach, ale to, co akurat jest w ofercie. Zatem pokazane tendencje zmian cen też obarczone są błędem. To tak, jakby porównywać zmianę średniej ceny samochodu w danym mieście, bez podawania marki czy modelu - dodaje dr Grząbka.

 

Co również istotne, ceny ze statystyk są wywoławczymi, a nie transakcyjnymi. - Nie różnią się jednak aż tak, jak w przypadku rynku wtórnego. Przy nowych mieszkaniach można w tej chwili wynegocjować najwyżej 7-10 proc. upustu - zaznacza Dymkowski.

sty 04 2008 Ceny mieszkań przestały spadać
Komentarze (3)

Kredyty hipoteczne nieco zdrożały, ale wzrosty tylko raty kredytów w złotych. W ciągu dwóch tygodni ceny mieszkań w dużych miastach nie spadły, wyjątkiem jest Szczecin. 

 

Średnie oprocentowanie kredytu w złotych wzrosło w ciągu tygodnia z poziomu 6,71 proc. do 6,73 proc. Z danych portalu eHipoteka.com wynika, że rata kiedytu w kwocie 200 tys. zł rozłożonego na 30 lat zwiększyła się o ponad 2 zł i wynosi 1295 zł. Oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich również wzrosło z 4,14 proc. do poziomu 4,16 proc. Jednak miesięczna rata kredytu w wysokości 200 tys. zł, udzielonego na 30 lat zmniejszyła się nieznacznie, ponieważ złoty wciąż umacnia się wobec franka szwajcarskiego. Obecnie średni kurs spłaty jest mniejszy niż przed tygodniem o 1gr i wynosi 2,22 zł.

 

 Domy Szczecin Sprzedaż

W ciągu dwóch ostatnich tygodni wzrosły ceny domy Szczecin sprzedaż. Jak wynika z danych opracowanych na podstawie tabelaofert.pl, trójmiasto, które do tej pory było liderem spadków, zyskało najwięcej,. bo 2,5 proc. Jedynym dużym miastem, w którym ceny spadły, był Szczecin. W stolicy w ciągu dwóch ostatnich tygodni średnia cena metra kwadratowego dwupokojowego mieszkania spadła o 0,4 proc. i wynosi 8513 zł. Na tym samym poziomie co dwa tygodnie temu są ceny mieszkania Szczecin kupno